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Nutzniessung oder Wohnrecht bei Liegenschaften mit Fokus Steuern

Quelle: AMATIN AG 2021

Die unentgeltliche Übertragung einer Immobilie im Familienkreis oder unter Nahestehenden kann für den Erwerber eine grosse Steuerbelastung zur Folge haben. Bei rechtzeitiger Planung kann diese mittels Einräumen von Nutzniessung oder Wohnrecht erheblich reduziert werden.

Schenkungssteuer bei unentgeltlicher Übertragung einer Liegenschaft

Die Übertragung einer Liegenschaft zu Lebzeiten innerhalb der Familie oder an Nahestehende ist dann steuerlich zu prüfen, wenn sie nicht von den Eltern an Nachkommen oder zwischen Ehegatten bzw. eingetragenen Partnern und somit in den meisten Kantonen schenkungssteuerfrei erfolgen kann. Soll die Liegenschaft auf Geschwister, deren Nachkommen (Neffen oder Nichten), andere Verwandte oder Nichtverwandte übertragen werden, dann sind teils erhebliche Schenkungssteuern zu entrichten, wenn keine Gegenleistung erfolgt oder der Erwerbspreis deutlich unter dem Marktwert der Liegenschaft ist (sogenannte gemischte Schenkung). Die Schätzmethoden der Steuerbehörden sind unterschiedlich, häufig resultiert aber ein höherer Wert und damit eine höhere Steuer als von den Parteien erwartet.

Einräumen von Nutzniessung oder Wohnrecht

Bei rechtzeitiger Planung einer generationenübergreifenden Übertragung kann der Wille von älteren Personen, möglichst lange in den eigenen vier Wänden wohnen zu können, steuerlich genutzt werden. Es gibt nämlich die Möglichkeit, das Eigentum an der Liegenschaft schon zu Lebzeiten zu übertragen und dem bisherigen Eigentümer trotzdem zu ermöglichen, weiter im Objekt wie bisher zu wohnen. Dies erfolgt mittels Einräumen einer Nutzniessung oder eines Wohnrechts. Beides sind sogenannte dingliche Berechtigungen, welche im Grundbuch eingetragen sind und somit rechtlich absoluten Schutz bieten.

Die Nutzniessung gibt dem Berechtigten grosse wirtschaftliche Freiheit, ausser dass er nicht mehr über das Objekt verfügen kann. Neben der vollumfänglichen eigenen Nutzung der Liegenschaft besteht auch das Recht auf Untermiete und damit auf das Erzielen von liquiden Erträgen. Im Fall eines altersbedingten Auszuges besteht der Anspruch auf die Erträge aus dem Haus weiterhin bis ans Lebensende. Das Wohnrecht ist demgegenüber nur persönlich ausübbar; es ermöglicht aber immerhin, in der Immobilie wohnen zu dürfen. Die Verhältnisse im konkreten Fall entscheiden, welche Berechtigung besser passt und wer die laufenden Kosten und Investitionen trägt, was auch auf die laufende Einkommens- und Vermögenssteuer Einfluss hat.

Reduktion der Steuerbelastung beim unentgeltlichen Erwerb

Sowohl die Nutzniessung wie das Wohnrecht stellen rechtlich eine Einschränkung des Eigentums und somit wirtschaftlich eine Belastung des Immobilienwertes dar. Hier nun setzt der Steuereffekt bei der Übertragung ein: Die Schenkung reduziert sich um den Wert dieser Belastung. Zu diesem Zweck werden sowohl die Nutzniessung wie das Wohnrecht basierend auf der statistisch zu erwartenden Lebensdauer des Berechtigten unter Anwendung des passenden Zinssatzes sowie des Kapitalisierungsfaktors in Form eines Barwertes berechnet. Dieser Barwert wird vom Marktwert der Liegenschaft bzw. vom unentgeltlichen Teil der Übertragung abgezogen. Auf diese Weise lässt sich die Schenkungssteuer substantiell reduzieren. Der Steuervorteil ist logischerweise umso grösser, je jünger die berechtigte Person ist. Ist der Eigentümer Erbe des Berechtigten, dann wird bei frühzeitigem Tod desselben der Wegfall der Verpflichtung unter Umständen besteuert.

Ist ein Liegenschaftsübergang  – meist an die jüngere Generation – im Grundsatz absehbar, lohnt es sich aus steuerlicher Optik, dies unter Berücksichtigung der Möglichkeiten rechtzeitig zu planen.

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