Die steuerliche Belastung von selbstbewohnten Zweitliegenschaften

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Eigentümer von selbstbewohnten Ferienhäusern oder Ferienwohnung (Zweitliegenschaften) sind bisher dafür steuerpflichtig wie für eine Immobilie, in welcher sie Wohnsitz haben. In der Volksabstimmung vom 28. September 2025 über die Abschaffung des Eigenmietwertes und die Schaffung einer Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften steht eine wesentliche Veränderung der Steuersituation zur Entscheidung an.

Wer Eigentum an Liegenschaften hat, gilt als wirtschaftlich leistungsfähig. Tatsächlich binden Grund und Boden beträchtliche finanzielle Mittel, welche dessen Eigentümer zugerechnet werden. Daraus leitet die Steuerordnung ab, dass das Gemeinwesen diese Vermögenswerte als Anknüpfungspunkt für verschiedene Steuern und Abgaben von natürlichen Personen heranzieht.

Einkommenssteuer bei Zweitliegenschaften

Grundeigentum unterliegt der Einkommensteuer. Es ist leicht nachvollziehbar, dass Einkünfte von Dritten für die Nutzung einer Immobilie als Einkommen zu versteuern sind. Dies gilt für private wie auch für geschäftliche Vermieter. Eine schweizerische Besonderheit ist, dass alle privaten Liegenschaftseigentümer, die ihre Liegenschaft selber bewohnen, ebenfalls ein Einkommen zu versteuern haben, den Eigenmietwert. Dieser sollte annäherungsweise einem auf dem Immobilienmarkt erzielbaren Ertrag entsprechen. Der Eigenmietwert liegt bei den kantonalen und kommunalen Steuern teils weit darunter.

Die Besteuerung des Einkommens aus Grundeigentum geht einher mit der Möglichkeit, damit verbundene Kosten abzuziehen. Nach geltender Rechtslage können private Eigentümer die Finanzierungskosten (Hypothekarzinsen) sowie die Kosten für Unterhalt und Instandstellung der Liegenschaft abziehen. Auch Eigentümer von Ferienhäusern und Ferienwohnungen, sogenannten Zweitliegenschaften, unterliegen diesem System.

Die seit Jahrzehnten bestehende, aber immer in Frage gestellte Besteuerung des selbstbewohnten Grundeigentums über den Eigenmietwert könnte demnächst ändern: Wird dem Systemwechsel in der anstehenden Volksabstimmung zugestimmt, fällt der Eigenmietwert künftig weg verbunden mit der Abschaffung des Abzuges der Unterhaltskosten wie auch der Hypothekarzinsen bei selbstbewohnten Liegenschaften. Begrenzte Abzugsmöglichkeiten der Schuldzinsen gibt es nur für erstmalige Neuerwerber von selbstbewohntem Wohneigentum (zeitlich limitiert).

Vermögenssteuer bei Zweitliegenschaften

Das Grundeigentum unterliegt auch der Vermögenssteuer; dies aber nur in den Kantonen und Gemeinden. Auf Bundesebene gibt es keine Vermögenssteuer. Für deren Bemessung ist der Verkehrswert der Liegenschaft der Ausgangspunkt. Der Steuerwert ist regelmässig tiefer. Mit der Liegenschaft verbundene Schulden (Hypotheken) werden von der Bemessungsgrundlage abgezogen. Auch Eigentümer von Zweitliegenschaften unterliegen diesem System. Die anstehende Volksabstimmung hat keinerlei Einfluss auf die Vermögenssteuer auf Zweitliegenschaften.

Liegenschaftssteuern bei Zweitliegenschaften

In rund der Hälfte der Kantone wird eine Liegenschaftssteuer erhoben. Insbesondere klassische Tourismuskantone mit einem hohen Bestand an Ferienwohnungen bedienen sich dieser Finanzierungsquelle. Da es sich um sogenannte Objektsteuern handelt, ist der Wert der Liegenschaft massgebend für die Höhe der Steuer. Die wirtschaftliche Situation des Eigentümers interessiert nicht, weshalb eine Belastung mit Hypothek keinen Einfluss hat. Die Liegenschaftssteuern bewegen sich auf einem tiefen Niveau von 2-3 Promille vom Steuerwert. Dies ist dem verfassungsmässigen Grundsatz geschuldet, wonach Steuern der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Steuerpflichtigen entsprechen muss.

Auch Eigentümer von Ferienhäusern und -wohnungen in den betroffenen Kantonen bezahlen zusätzlich zur Einkommens- und Vermögenssteuer die Liegenschaftssteuer. Hier bahnt sich eine wesentliche Veränderung an: Mit der allfälligen Abschaffung des Eigenmietwertes ist eine Möglichkeit der Kantone und Gemeinden zur Erhebung einer zusätzlichen Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften gekoppelt. Die Tourismuskantone, darunter insbesondere die Bergkantone, sollen damit die wegfallende Einkommenssteuer von selbstbewohnenden Eigentümern, welche ihren Wohnsitz in einem anderen Kanton haben, kompensieren können. Die in derselben Vorlage zur Abstimmung stehende neue Verfassungsbestimmung ermöglicht deshalb die Erhebung einer im Vergleich zur bisherigen Liegenschaftssteuer deutlich höheren Sondersteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften unabhängig davon, ob diese dem Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit noch entspricht. Näheres ist dazu noch nicht bekannt.

Erkenntnis

Die steuerliche Belastung von Grundeigentum ist beträchtlich. Sowohl bei einer Abschaffung des Eigenmietwertes für selbstbewohntes Wohneigentum als auch im Fall des Weiterbestandes gilt es die steuerliche Situation insbesondere bei Zweitliegenschaften zu überprüfen.