Privatpersonen

27. Aug. 2020

​Reservationsverträge bei Hauskäufen



Professionelle Immobilienverkäufer schliessen mit Kaufinteressenten oft als erstes einen sogenannten "Reservationsvertrag" ab. Der Käufer verpflichtet sich darin zu einer Anzahlung (die sich oftmals an der voraussichtlichen Provision des Maklers orientiert). Der Verkäufer verpflichtet sich, die Immobilie während einer bestimmten Zeit nicht an einen Dritten zu verkaufen, die Liegenschaft also zu reservieren. Häufig wird vereinbart, dass die Anzahlung verfällt, wenn sich der Käufer doch noch gegen den Kauf entscheidet. Der Verkäufer soll so für seinen letztlich vergeblich betriebenen Aufwand entschädigt werden.

Immobilienkaufverträge müssen öffentlich beurkundet werden. Das Bundesgericht entschied, dass das auch für Reservationsverträge gilt. In den meisten Fällen werden Reservationsverträge aber nicht öffentlich beurkundet. Somit ist der Verkäufer trotz Reservationsvertrag frei, die Immobilie an einen Dritten zu verkaufen, wohingegen der Käufer die geleistete Anzahlung zurückfordern kann.

Käufer und Verkäufer können sich in einem nicht öffentlich beurkundeten Vertrag darüber einigen, dass der Käufer den Verkäufer für seinen Aufwand vergüten soll. Ein solcher Vertrag ist jedoch nur gültig, wenn er nicht "zu nahe" am Kaufvertrag ist. Die Vergütung des Aufwands darf keine verkappte Kaufpreiszahlung darstellen.

SPEED READ: Reservation contracts for real estate are widespread, but in many cases invalid.

SUPErLiRE: Les contrats de réservation de biens immobiliers sont très répandus, mais dans de nombreux cas invalides.

Contact: Martin Boos, Roman Kälin-Burgy, Jasmin Häcker-Winkenbach, Lorenz Aenis 

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English version

Professional real estate sellers often conclude a so-called "reservation contract" with prospective buyers first. In this contract, the buyer agrees to pay a deposit (often based on the agent's expected commission). The seller undertakes not to sell the property to a third party for a certain period of time, i.e. to reserve the property. It is often agreed that the deposit will be forfeited if the buyer decides not to buy the property after all. The seller is thus to be compensated for his efforts, which are ultimately in vain.

Real estate purchase contracts must be publicly notarised. The Federal Court decided that this also applies to reservation contracts. In most cases, however, reservation contracts are not publicly notarised. This means that despite a reservation contract, the seller is free to sell the property to a third party, whereas the buyer can reclaim the advance payment made.

The buyer and the seller can agree in a non-publicly notarised contract that the buyer should compensate the seller for his expenses. However, such a contract is only valid if it is not "too close" to the purchase contract. The remuneration of the expenditure may not represent a disguised payment of the purchase price.

Version française

Les vendeurs professionnels de biens immobiliers concluent souvent d'abord un "contrat de réservation" avec les acheteurs potentiels. Dans ce contrat, l'acheteur s'engage à verser un acompte (souvent basé sur la commission prévue par l'agent). Le vendeur s'engage à ne pas vendre le bien à un tiers pendant une certaine période, c'est-à-dire à réserver le bien. Il est souvent convenu que la caution sera perdue si l'acheteur décide finalement de ne pas acheter le bien. Le vendeur doit donc être rémunéré pour ses efforts, qui sont finalement vains.

Les contrats d'achat de biens immobiliers doivent être notariés. La Cour fédérale a décidé que cela s'applique également aux contrats de réservation. Dans la plupart des cas, cependant, les contrats de réservation ne sont pas notariés. Cela signifie que malgré un contrat de réservation, le vendeur est libre de vendre le bien à un tiers, tandis que l'acheteur peut récupérer l'avance versée.

L'acheteur et le vendeur peuvent convenir dans un contrat non notarié que l'acheteur doit indemniser le vendeur pour ses dépenses. Toutefois, un tel contrat n'est valable que s'il n'est pas "trop proche" du contrat d'achat. La rémunération des dépenses ne peut pas représenter un paiement déguisé du prix d'achat.




 

 

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