KMU

26. Mrz. 2020

Beim Bauen den Beizug von Subunternehmern regeln.



Der Beizug von Subunternehmern kann unerwünschte Nebenfolgen haben. Es ist deshalb wichtig, dass sich die Vertragspartner von Anfang an über die Zulässigkeit von und den Umgang mit Subunternehmern einig sind. Im Vertrag müssen diese Regelungen unmissverständlich festgehalten werden.

An einem Bauvorhaben sind oft viele Akteure beteiligt. Dabei die Übersicht zu behalten ist oft anspruchsvoll. Besonders unübersichtlich kann es beim Beizug von Subunternehmen werden.

Will ein Bauherr bauen, schliesst er mit einem oder mehreren Unternehmen einen Werkvertrag ab. Der Unternehmer schuldet dann die Erstellung des vereinbarten Werks und der Bauherr den Werklohn. Zieht nun der (Primär-)Unternehmer seinerseits einen Unternehmer bei, um gewisse Leistungen aus dem Werkvertrag erbringen zu lassen, spricht man beim beigezogenen Unternehmer von einem Subunternehmer. Der Subunternehmer hat in Normalfall nur einen Vertrag mit dem Unternehmer abgeschlossen und nicht mit dem Bauherren. Dies führt zu folgenden Ansprüchen und Verpflichtungen:

Der Bauherr schuldet nach wie vor nur dem Unternehmer den Werklohn und kann die Werkerstellung auch nur vom Unternehmer fordern. Der Unternehmer ist nach wie vor zur mängelfreien Erstellung des Werks verpflichtet. Er haftet dem Bauherren gegenüber auch für Mängel, welche durch den Subunternehmer verursacht wurden. Der Subunternehmer schuldet dem Unternehmer die mängelfreie Erstellung des vertraglich geschuldeten Werks (meist ein Teil des "Hauptwerks"). Er kann die geschuldete Vergütung nur vom Unternehmer fordern.

Die Konstellation Bauherr - Unternehmer - Subunternehmer ist vor allem für den Bauherren und den Unternehmer problematisch.

Der Unternehmer befindet sich sozusagen zwischen den Fronten: Liefert er dem Bauherren ein Werk ab, welches mit vom Subunternehmer verschuldeten Mängeln behaftet ist, muss er gegenüber dem Bauherren für diese Mängel einstehen. Auf der anderen Seite muss er die Mängel beim Subunternehmer geltend machen. Im schlimmsten Fall sieht sich der Unternehmer deshalb mit zwei Gerichtsverfahren konfrontiert.

Für den Bauherren kritisch ist vor allem das Bauhandwerkerpfandrecht. Wenn ein Bauherr einem auf dem Bau tätigen respektive materialliefernden Unternehmen den geschuldeten Werklohn nicht bezahlt, kann dieser Unternehmer auf dem Grundstück (auf welchem er gearbeitet hat) des Bauherren ein Bauhandwerkerpfandrecht eintragen lassen. Gemäss Rechtsprechung hat auch der Subunternehmer die Möglichkeit, ein Bauhandwerkerpfandrecht eintragen zu lassen. Diese Möglichkeit besteht unabhängig davon, ob der Bauherr den Unternehmer bezahlt hat oder nicht. Im Ergebnis kann dies dazu führen, dass der Bauherr den Werklohn des Subunternehmers zwei Mal bezahlen muss - einmal an den Unternehmer und einmal an den Subunternehmer. Der Bauherr kann zwar seinerseits auf den Unternehmer Rückgriff nehmen, dies kann aber mit erheblichen Kosten verbunden sein.

Es gibt Möglichkeiten, sich vertraglich gegen einen Teil der Risiken in Bezug auf Subunternehmer abzusichern. Voraussetzung ist, dass man sich bei der Aushandlung der Vertragsmodalitäten der verschiedenen Risiken bewusst ist und geschickt verhandelt. Voreilig abgeschlossene Verträge oder unklare Vertragsklauseln können erheblichen Zeit- und Kostenaufwand nach sich ziehen.

SPEED READ: Subcontracting can have unwanted side-effects. The original contracting parties must come to clear agreements about how to deal with subcontractors.

SUPErLiRE: La sous-traitance peut avoir des effets secondaires indésirables. Les parties contractantes initiales doivent parvenir à des accords clairs sur la manière de traiter avec les sous-traitants.

Contact: Martin Boos, Roman Kälin-Burgy 

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English version

The involvement of subcontractors can have undesirable side effects. It is therefore important that the contractual partners agree on the admissibility of and dealings with subcontractors from the outset. These regulations must be clearly stated in the contract.

A construction project often involves many different actors. Keeping an overview is often challenging. It can become particularly confusing when subcontractors are involved.

If a client wants to build, he concludes a contract for work with one or more companies. The contractor then owes the completion of the agreed work and the client the remuneration for the work. If the (primary) contractor, in turn, calls in an entrepreneur to perform certain services under the contract for work and services, the called in entrepreneur is referred to as a subcontractor. The subcontractor has normally only concluded a contract with the contractor and not with the builder. This leads to the following claims and obligations: The building owner still owes the contractor the wages for the work and can only demand the work from the contractor. The contractor is still obliged to provide the work without defects. He is also liable to the client for defects caused by the subcontractor. The subcontractor owes the contractor the faultless execution of the work owed under the contract (usually part of the "main work"). He can only demand the remuneration owed from the contractor.

The constellation of client - contractor - subcontractor is particularly problematic for the client and the contractor.
The contractor is, so to speak, caught between the two fronts: If he delivers a work to the builder which is afflicted with defects caused by the subcontractor, he has to take responsibility for these defects vis-à-vis the builder. On the other hand, he must claim the defects from the subcontractor. In the worst case, the contractor is therefore confronted with two legal proceedings.
The building craftsman's lien is particularly critical for the building owner. If a builder-owner does not pay the wages owed to a company working on the construction site or supplying materials, this company can have a craftsman's lien registered on the property (on which he worked) of the builder-owner. According to case law, subcontractors also have the possibility to register a craftsman's lien. This possibility exists regardless of whether the builder has paid the contractor or not. As a result, the building owner may have to pay the subcontractor's wages twice - once to the contractor and once to the subcontractor. Although the client may in turn have recourse to the contractor, this may involve considerable costs.

There are possibilities to contractually insure against some of the risks associated with subcontractors. A prerequisite is that the client is aware of the various risks when negotiating the contractual modalities and negotiates skilfully. Prematurely concluded contracts or unclear contractual clauses can result in considerable expenditure of time and money.

Version française

L'implication des sous-traitants peut avoir des effets secondaires indésirables. Il est donc important que les partenaires contractuels se mettent d'accord dès le départ sur l'admissibilité des sous-traitants et sur les relations avec eux. Ces règles doivent être clairement indiquées dans le contrat.

Un projet de construction implique souvent de nombreuses parties différentes. Garder une vue d'ensemble est souvent une tâche exigeante. La situation peut devenir particulièrement confuse lorsque des sous-traitants sont impliqués.

Si un maître d'ouvrage veut construire, il conclut un contrat de travail avec une ou plusieurs entreprises. L'entrepreneur doit alors l'achèvement des travaux convenus et le client la rémunération des travaux. Si l'entrepreneur (principal) fait appel à son tour à un entrepreneur pour exécuter certains services dans le cadre du contrat de travaux et de services, l'entrepreneur appelé est appelé sous-traitant. Le sous-traitant n'a normalement conclu un contrat qu'avec l'entrepreneur et non avec le constructeur. Cela entraîne les revendications et obligations suivantes: Le propriétaire du bâtiment doit toujours à l'entrepreneur le salaire des travaux et ne peut exiger le travail que de l'entrepreneur. L'entrepreneur est toujours tenu de fournir un travail sans défaut. Il est également responsable envers le client des défauts causés par le sous-traitant. Le sous-traitant doit à l'entrepreneur l'exécution sans faille des travaux dus au titre du contrat (généralement une partie des "travaux principaux"). Il ne peut exiger de l'entrepreneur que la rémunération qui lui est due.

La constellation client - entrepreneur - sous-traitant est particulièrement problématique pour le client et l'entrepreneur.
L'entrepreneur est, pour ainsi dire, pris entre les deux fronts : S'il livre un ouvrage au constructeur qui est affligé de défauts causés par le sous-traitant, il doit assumer la responsabilité de ces défauts vis-à-vis du constructeur. D'autre part, il doit réclamer les défauts au sous-traitant. Dans le pire des cas, le contractant est donc confronté à deux procédures judiciaires.

Le privilège de l'artisan du bâtiment est particulièrement important pour le propriétaire du bâtiment. Si un maître d'ouvrage ne paie pas les salaires dus à une entreprise travaillant sur le chantier ou fournissant des matériaux, cette entreprise peut faire enregistrer un privilège d'artisan sur la propriété (sur laquelle il a travaillé) du maître d'ouvrage. Selon la jurisprudence, les sous-traitants ont également la possibilité d'enregistrer un privilège d'artisan. Cette possibilité existe indépendamment du fait que le constructeur ait ou non payé l'entrepreneur. Par conséquent, le propriétaire du bâtiment peut être amené à payer deux fois les salaires du sous-traitant - une fois à l'entrepreneur et une fois au sous-traitant. Bien que le client puisse à son tour avoir recours à l'entrepreneur, cela peut entraîner des coûts considérables.

Il existe des possibilités d'assurance contractuelle contre certains des risques liés aux sous-traitants. Une condition préalable est que le client soit conscient des différents risques lors de la négociation des modalités contractuelles et qu'il négocie habilement. Les contrats conclus prématurément ou les clauses contractuelles peu claires peuvent entraîner des dépenses considérables de temps et d'argent.
 

 

 

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